En el edificio donde vivo no se ha podido realizar la asamblea ordinaria, sin embargo,
desde el mes de abril, según circular de la administración nos fue incrementada la cuota, en
el mismo porcentaje que en los últimos años y además se fijaron cuotas extraordinarias para
cubrir adecuaciones de protección del COVID 19 para las áreas comunes del edificio,
limpieza y desinfección permanente.
¿Son válidas esas cuotas, sin haber sido aprobadas en
asamblea?
Según la ley 675 del 2001 es facultad de la asamblea general como órgano de dirección de la persona jurídica
‘’Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso’’
Por lo cual, no es facultad de la administración fijar o incrementar la cuota del conjunto, como de igual modo no puede fijar cuotas extraordinarias, ya que sus facultades se centran en la ejecución, conservación, representación y recaudo, mas no ese tipo de decisiones, sino posterior a la toma de decisiones por la asamblea general, el administrador debe cobrar y recaudar las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y en general cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes del edificio o conjunto.
En consecuencia, no serían validas esas cuotas cobradas por la administración, a menos de que en el reglamento interno del conjunto residencial se estableciera que la cuota del conjunto incrementara con cierto porcentaje establecido cada año o durante cierto tiempo del que todavía fuera vigente, a lo cual la administración no estaría tomando una decisión sino cobrando una ya establecida.
Por otro lado, es importante mencionar que la ley específica que debe existir un fondo de imprevistos para atender obligaciones o expensas imprevistas, en donde el administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, de acuerdo con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal, a lo que en caso de que dichos recursos sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo, podrá aprobarse el cobro de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido.
De igual manera la asamblea general puede realizar reuniones no presenciales, siempre y cuando esto se pruebe, en donde por cualquier medio los propietarios, sus representantes o delgados puedan deliberar y decidir por comunicación simultanea o sucesiva de conformidad con el quorum requerido, lo cual se tendrá que acreditar con una prueba inequívoca como fax, grabación magnetofónica o similar. Lo cual es de bastante ayuda en estos momentos de emergencia sanitaria en donde no hay la posibilidad de reunirse.
